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Artigo – Segurança jurídica na aquisição de imóvel no regime de patrimônio de afetação
18 DE ABRIL DE 2022

A relevância em adquirir um imóvel enquadrado no regime de afetação é inequívoca tanto para investidores como ao consumidor final.

No ramo imobiliário a segurança jurídica é fundamental para assegurar o sucesso na aquisição.

Tratando-se de empreendimento, a apuração do enquadramento em regime de patrimônio de afetação é de suma importância, dentre outros, tanto pelo consumidor final como por investidores.

Em síntese, através do patrimônio de afetação ocorre o registro oficial garantindo a separação dos bens destinados ao empreendimento dos demais bens e dívidas do incorporador, especialmente em caso de eventual falência, que ora ensejaria na paralisação de obra.

Através do referido regime, fica constituído um patrimônio independente, o qual é destinado especificamente à efetiva realização da obra em questão, e conforme a lei 10.931/04 deve ter CNPJ próprio, tributação especial e finanças exclusivas ao objeto da incorporação Imobiliária, devendo ainda “manter escrituração contábil segregada para cada incorporação”. (art 7).

O art 9 da lei em comento dispõe que as obrigações deverão ser quitadas até a data da decretação da falência, caso contrário, caberá aos adquirentes a responsabilidade pelos pagamentos.

A importância acerca do patrimônio de afetação corrobora com a a efetiva entrega das unidades aos adquirentes, vejamos:

Art. 31-A1. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

Para tanto, constará na averbação da matrícula perante o cartório de registro de imóveis acerca da existência do regime de patrimônio de afetação, que ora poderá ser consultado previamente, garantindo maior efetividade, nos exatos termos da lei 10.931/04:

“Art. 31-B.2 Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.

Parágrafo único.3 A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.”

As incorporações em andamento podem igualmente se submeter ao regime a qualquer momento, bastando-se, para tanto, que seja efetivada a averbação na respectiva matrícula.

Em relação à falência, o art 119, inciso IX, da lei 11.101/05, dispõe que os eventuais recursos constituídos em patrimônio de afetação são insuscetíveis de arrecadação pela massa falida, nos termos que seguem: “os patrimônios de afetação, constituídos para cumprimento de destinação específica, obedecerão ao disposto na legislação respectiva, permanecendo seus bens, direitos e obrigações separados dos do falido até o advento do respectivo termo ou até o cumprimento de sua finalidade, ocasião em que o administrador judicial arrecadará o saldo a favor da massa falida ou inscreverá na classe própria o crédito que contra ela remanescer.”

Importante ressaltar que, a impenhorabilidade do patrimônio de afetação não é oponível às “dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva”, conforme a exceção prevista no art 31-A, no §1º do da lei 4.591/64 (introduzida pela lei nº 10.931/04):

§ 1 O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.

A relevância em adquirir um imóvel enquadrado no regime de afetação é inequívoca tanto para investidores como ao consumidor final, vez que diante da eventual falência da atual incorporadora, a retomada do empreendimento poderá ser conduzida por outros investidores, seguindo-se o custeio da obra através dos recursos obtidos com as vendas das unidades, que são mantidos em contas próprias e não se comunicam com os recursos da incorporadora, podendo ser utilizados somente para obrigações e dívidas vinculadas à incorporação respectiva.

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1 http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L4591.htm#art31a

2 http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L4591.htm#art31b

3 http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L4591.htm#art31bp

Vanessa Laruccia: Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil do Massicano Advogados.