Incorporação Imobiliária - Condomínio Horizontal de Lotes:

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* Lei Federal nº 4.591/64 c/c - Lei Federal 6.766/79 c/c.

• Memorial/Requerimento - Em duas (02) vias, solicitando o registro da incorporação em que constem a qualificação completa do incorporador e proprietário, a descrição do imóvel, conforme consta no registro imobiliário, indicando sua origem; a caracterização do empreendimento, descrevendo o empreendimento em linhas gerais; com a caracterização das unidades autônomas (descrição unitária dos lotes); e, a indicação das áreas de uso comum, observando-se o seguinte:

1. 1. Se os cônjuges forem os incorporadores do empreendimento, ambos deverão assinar o requerimento; caso o incorporador seja apenas um deles, somente este assinará o requerimento, no entanto, deverá ser apresentado o instrumento de mandato referido no art. 31, § 1º, c/c art. 32, da Lei 4.591/64, outorgado pelo cônjuge. Igual exigência deverá ser observada em relação aos alienantes do terreno, se não forem, ao mesmo tempo, incorporadores;
      
   2. Se pessoa jurídica, o requerimento deverá estar instruído com o contrato social (ou cópia reprográfica autenticada), devidamente registrado (Junta Comercial, Registro Civil das Pessoas Jurídicas ou outro órgão competente), juntamente com certidão atualizada dos atos constitutivos (Certidão Simplificada da Junta Comercial), devendo este fato estar devidamente comprovado. Pelo ato constitutivo, se verificará a capacidade do(s) firmatário(s) do requerimento;
      
   3. O memorial de incorporação deverá ser rubricado em todas as suas folhas, e assinado pelo incorporador e responsável técnico, com assinaturas reconhecidas;

• Título de Propriedade do Terreno (Escritura ou documento equivalente);
  Poderá ser um título de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não podendo haver estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais, com o consentimento para demolição e construção, devidamente registrado (art. 32, a, da Lei 4.591/64).
  
• Certidões Negativas (Referente aos titulares de domínios dos últimos 10 (dez) anos, ao proprietário e ao incorporador, caso não sejam a mesma pessoa);

1. 1. FEDERAIS:
      
      1. Certidão Conjunta Relativa aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União, expedida Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional em conjunto com a Secretaria da Receita Federal do Brasil;
         
      2. Certidão Relativa à Justiça do Trabalho, se pessoa jurídica ou equiparada - abrangendo últimos 10 (dez) anos;
         
      3. Certidão de ações da Justiça Federal - abrangendo últimos 10 (dez) anos
   2. ESTADUAIS:
      1. Certidão da Fazenda Estadual;
         
      2. Certidão da Justiça Estadual (cível e criminal) – abrangendo últimos 10 (dez) anos;
         
   3. MUNICIPAIS:
      
      1. Certidão Relativa a Tributos Diversos;
   4. CND do INSS:
      1. do titular de direitos sobre o terreno e do incorporador, sempre que forem responsáveis pela arrecadação das respectivas contribuições - pessoa jurídica ou equiparada
   5. TABELIONATO DE PROTESTO DE TÍTULOS:
      
      1. Negativa de Protesto de Títulos (abrangendo 10 (dez) anos);

* As certidões da Justiça Federal, Estadual, do Trabalho e do Tabelionato de Protesto de Títulos deverão ser extraídas no domicílio do proprietário e do incorporador, bem como na circunscrição onde se localiza o imóvel. Estende-se tal exigência às pessoas dos sócios, quando a incorporadora for pessoa jurídica, exceto o item CND do INSS;

• Certidão do Imóvel:
  1. Certidão Negativa de Tributos Municipais (art. 32, b, da lei 4.591/64);
  2. Do Registro de Imóvel (art. 32, b e c, da Lei 4.591/64);
     1. Negativa de Ônus e Ações;
     2. Histórico Vintenário;

• Histórico Vintenário:
  Dos títulos de propriedade do imóvel (art. 32, c, da Lei 4.591/64), abrangendo os últimos 20 (vinte) anos. Acompanhado de certidões integrais dos respectivos registros (item Do Registro de Imóveis – supra);
  
• Projetos: Arquitetônico de Construção, Hidrossanitário, Elétrico e de Arborização
  Devidamente aprovado pelas autoridades competentes (Município, SMAM, FEPAM, DEFAP, IBAMA, RGE, CORSAN, etc) e assinado pelo proprietário, pelo incorporador e pelo responsável técnico (com assinaturas reconhecidas), contendo o seguinte (art. 32, d, da Lei 4.591/64 e quadros I a VIII, da NBR 12.721):
  
  1. Cálculo das áreas dos lotes, discriminando além da global, a das partes comuns e indicando, para cada unidade, a respectiva fração ideal de terreno;
     
  2. Memorial descritivo das especificações do empreendimento. Este documento descreve todo o empreendimento, inclusive edificações de uso comum dos condôminos, estacionamentos, pavimentos, fundações, tipo de material, acabamentos, acessos, etc (art. 32, g, da Lei 4.591/64);
     
  3. Avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a NBR 12.721, discriminando-se o custo global de construção e o custo de construção de cada unidade autônoma, devidamente autenticada pelo responsável técnico da obra (art. 32, h, da Lei 4.591/64). Observação: segundo NBR 12.721, considerar-se-á atualizada a avaliação do custo global da obra e dos custos das unidades autônomas, para fins de arquivamento no Registro de Imóveis, em certo mês, se baseada em CUB (Sinduscon/RS) e demais custos relativos ao próprio mês, ou a um dos dois meses anteriores, ao da apresentação para registro;
     
  4. Nas Planta Topográficas, no memorial descritivo, nos quadros I a VIII da ABNT, e nos demais documentos de ordem técnica deve constar a assinatura do proprietário, do incorporador e do responsável técnico, com assinaturas reconhecidas, além do carimbo de aprovação da prefeitura municipal e dos demais órgãos competentes, acompanhados das respectivas guias ART;
     
• Descriminações das Frações ideias de Terreno:
  Discriminar as frações de terreno correspondentes a cada uma das unidades autônomas (art. 32, i, da Lei 4.591/64);
  
• Convenção de Condomínio e Regimento Interno (art. 9º, da Lei 4.591/64 e 1.334 do CC). Ambos, apresentados em 02 (duas) vias;
  
  1. Regerá o condomínio e estipulará limitações à edificação nos lotes, contendo a individuação das unidades e a caracterização das áreas de uso comum, além das normas gerais do condomínio;
     
  2. Deverão conter a rubrica em todas as folhas, e, ao final serem assinados com assinatura(s) reconhecida(s), pelo(s) proprietário(s) das frações ideais (art. 32, j, da Lei 4.591/64);
     
• Atestado de Idoneidade Financeira (art. 32, o, da Lei 4.591/64) - Fornecido por estabelecimento de crédito que opere no país, há mais de 05 (cinco) anos, dizendo que o incorporador possui idoneidade - Clique Aqui.
  
• Anotação de Responsabilidade Técnica - ART (Lei Federal 6.496/77) - Comprovadamente quitada, assinada pelo(s) proprietário(s), incorporador(es) e pelo responsável técnico, com as respectivas assinaturas reconhecidas, devendo constar os dados de identificação da obra projetada, conforme determina o art. 537, inciso XIII, da CNNR;
  
• Contrato-Padrão que será utilizado para a promessa de alienação das unidades, enquanto não concluído o empreendimento;
  
• Declaração em que se defina a Parcela do Preço - Previsto no art. 39, II, da Lei de Condomínio e Incorporação (art. 32, l, da Lei 4.591/64). Deverá constar nos quadros da NBR como área sub-rogada;
  
• Certidão de Instrumento Público de Mandato - Caso o incorporador não seja o proprietário. Instrumento em que o proprietário outorga ao construtor, neste caso, o incorporador, poderes para a alienação de frações ideais do terreno (art. 31, § 1º, c/c art. 32, m, da Lei 4.591/64);
  
• Declaração expressa em que se fixe se o empreendimento está ou não sujeito a prazo de carência de 180 dias (art. 32, n, da Lei 4.591/64);
  
• Certidão de Aprovação;
  
• Comprovante de Publicação do Decreto de Aprovação - Exemplar de veículo impresso, da imprensa oficial, em que conste a publicação do decreto de aprovação e seu conteúdo;
  
• Instrumento Público de Garantia - Escritura pública de hipoteca de 60% (sessenta por cento) do imóvel sobre o qual será projetado o empreendimento, tendo como credor o Município de Getúlio Vargas, conforme determina o artigo 192, IV, da Lei Estadual 11.520/2000 (Código Estadual do Meio Ambiente);
  
• Licenças Ambientais - Deverão ser apresentadas as seguintes licenças ambientais:
  
  1. Licença de Instalação, expedida pela FEPAM;
     
  2. Licença do DEFAP (Departamento Estadual de Florestas e Áreas Planta Topográficadas);
     
  3. Licença da SMAM;
     
  4. Licença do IBAMA; se o imóvel possuía atividade rural nos 05 (cinco) anos anteriores ao do registro;
     
  5. Licença do INCRA; se o imóvel possuía atividade rural nos 05 (cinco) anos anteriores ao do registro;
     

* Os documentos de ordem particular deverão ser apresentados em 02 (duas) vias, com as assinaturas de seus subscritores reconhecidas. Exceção feita aos documentos públicos conforme art. 537, §1º, da CNNR;
* A apresentação dos documentos far-se-á à vista dos originais, admitindo-se cópias reprográficas autenticadas (art. 537, §2º, da CNNR);
* Será de 90 (noventa) dias o prazo de validade das certidões, salvo se outro prazo constar expressamente no documento, segundo norma adotada pelo órgão expedidor, exceto as certidões fiscais, que serão por exercício (art. 537, §3º, da CNNR);
* As certidões forenses e as de protestos de títulos devem abranger dez (10) anos (art.18, IV, a, da Lei Federal 6.766/79);
* Não poderá ser aceito Contrato Social registrado somente no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, conforme determina o art. 537, §6º, da CNNR.

• Carta de Habite-se e/ou Certidão da Prefeitura Municipal relativa à conclusão da obra, contendo as especificações, em linhas gerais, do empreendimento que se pretende registrar, tais como a área construída, o número de pavimentos, quantidade e numeração das unidades autônomas, a existência de garagem e o número de veículos que ela comporta
  
• CND do INSS referente à obra, e CND da Receita Federal referente à empresa construtora;
  
• Projetos de Construção, devidamente aprovados, com assinaturas reconhecidas;
  
• Memorial de Instituição de Condomínio Edilício e Individualização de Unidades – que conterá a descrição pormenorizada da edificação, das unidades, e de custos; e, deverá ser assinado por todos os proprietários e pelo profissional responsável pelos cálculos (com referência à sua inscrição no CREA) – com assinaturas reconhecidas, contendo:

1. 1. Proprietários – nome e qualificação completa, inclusive cônjuge, se pessoa física; e, razão social, regime jurídico, CNPJ e sede, acompanhados dos respectivos atos constitutivos atualizados, e certidão atualizada do órgão no qual foi registrada, se pessoa jurídica;
      
   2. Terreno – descrição completa, em acordo com o registro respectivo;
      
   3. Origem – indicação do registro imobiliário correspondente;
      
   4. Caracterização do Prédio – descrição pormenorizada da construção que se pretende averbar;
      
   5. Unidades Autônomas – descrição que compreende:
      
      1. número da unidade (apartamento/loja/box);
         
      2. pavimento onde se situa;
         
      3. localização no pavimento (frente, fundos, direita, centro, etc.);
         
      4. número da vaga de garagem (acessória) correspondente, se for o caso;
         
      5. área real global;
         
      6. área real de uso privativo;
         
      7. área real de uso comum de divisão proporcional e/ou não proporcional;
         
      8. áreas descobertas;
         
      9. fração ideal;
   6.  Áreas de uso comum– indicação das áreas e pertenças de uso comum, identificando separadamente as que são de divisão proporcional e as que são de divisão não proporcional, quando couber;

• Garagem – declaração sobre as garagens, indicando sua área, número de veículos que comporta, tipo de veículo (porte médio...), a forma de utilização de seu espaço (vaga em local discriminado ou não) e a necessidade ou não de manobrista. Não será necessária esta declaração se todas as vagas ou boxes se constituírem em unidades autônomas;
  
• Quadros de Áreas e de Custos de Construção, compreendidos assim os quadros I a VIII, estabelecidos na NBR 12.721, devidamente preenchidos por responsável técnico habilitado, contendo assinaturas reconhecidas do profissional que o elaborou e do proprietário do imóvel;
  
• A.R.T. – registrada no CREA, referente à execução da obra, conforme exigência imposta pela Consolidação Normativa Notarial e Registral da CGJ/RS e pela lei federal 6.496/77;
  
• Convenção de Condomínio e Regimento Interno – elaborados de acordo com as normas estabelecidas no Código Civil, artigos 1.333 e seguintes; e, na lei federal 4.591/64;
  
• Histórico Vintenário do Imóvel, que relate os atos de transmissão de propriedade, com o limite temporal mínimo de 20 (vinte) anos, acompanhado das respectivas certidões e do título de propriedade;
  
• Escritura Pública de Divisão Amigável, na qual os condôminos atribuam-se reciprocamente unidades autônomas, na proporção das frações ideais de cada um;

* Salienta-se que em razão da particularidade de cada empreendimento, poderão ser requeridos documentos que não constam na presente lista.

Instituição de Condomínio Precedido de Incorporação Imobiliária Registrada:

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* Art. 552, §2º, CNNR/RS

• Requerimento - Deverá conter as rubricas e ser assinado pelo incorporador e pelo responsável técnico, com assinaturas reconhecidas, em que conste a qualificação completa do incorporador e proprietário, solicitando a averbação da construção e o registro da instituição de condomínio, com a declaração, sob as penas da lei, de que o empreendimento foi concluído com os mesmos característicos e especificações constantes no registro da incorporação imobiliária. Deverá conter, também, declaração do custo global de construção do empreendimento e do custo de construção de cada uma das unidades autônomas, conforme quadros III e IV da NBR;
  1. se os cônjuges forem os incorporadores do empreendimento, ambos deverão assinar o requerimento; caso o incorporador seja apenas um deles, somente este assinará o requerimento, no entanto, deverá ser apresentado o instrumento de mandato, outorgado pelo cônjuge. Igual exigência deverá ser observada em relação aos alienantes do terreno, se não forem, ao mesmo tempo, incorporadores;
  2. se pessoa jurídica, o requerimento deverá estar instruído com o contrato social (ou cópia reprográfica autenticada), devidamente registrado (Junta Comercial, Registro Civil das Pessoas Jurídicas ou outro órgão competente), juntamente com certidão atualizada dos atos constitutivos, devendo este fato estar devidamente comprovado. Pelo ato constitutivo, se verificará a capacidade do(s) firmatário(a)(s) do requerimento;

• Carta de Habite-se - Deverá ser apresentada Carta de Habite-se, emitida pela Prefeitura;
• CND do INSS referente à Obra, e, caso o incorporador seja pessoa jurídica, CND da Receita Federal em nome da incorporadora;
  
• Quadros de Custos de Construção - Quadros III e IV, atualizados conforme NBR 12.721/2006, relativos ao custo global de construção do empreendimento e ao custo global de construção de cada uma das unidades autônomas;
  
• Anotação de Responsabilidade Técnica - ART - Comprovadamente quitada, assinada pelo(s) proprietário(s), incorporador(es) e pelo responsável técnico, com as respectivas assinaturas reconhecidas, relativa à execução da obra;
• Escritura Pública de Atribuição/Divisão Amigável - Escritura Pública, na qual conste a divisão das unidades entre os condôminos;

* Os documentos de ordem particular (MEMORIAL, QUADROS e ART) deverão ser apresentados com as assinaturas de seus subscritores reconhecidas;

* A apresentação dos documentos far-se-á à vista dos originais, admitindo-se cópias reprográficas autenticadas (art. 537, §2º, da CNNR);

* Será de 90 (noventa) dias o prazo de validade das certidões, salvo se outro prazo constar expressamente no documento, segundo norma adotada pelo órgão expedidor, exceto as certidões fiscais, que serão por exercício (art. 537, §3º, da CNNR);

* Não poderá ser aceito Contrato Social registrado somente no Cartório de Registro de Títulos e Documentos (art. 537, §6º, da CNNR).

• Termo assinado pelo Incorporador que poderá ser por escritura pública ou instrumento particular, em que conste manifestação inequívoca do empreendedor, com o intuito de afetar o patrimônio da incorporação imobiliária, conforme o regime instituído pela Lei Federal 10.931/04, disposto nos arts. 31-A a 31-F, da Lei Federal 4.591/64. Sendo apresentado por instrumento particular, deverá apresentar assinatura reconhecida;
• Quadros de custos de construção compreendidos assim os quadros III e IV, estabelecidos na NBR 12.721, devidamente preenchidos por responsável técnico habilitado, contendo assinaturas reconhecidas do profissional que o elaborou e do proprietário do imóvel;
• Certidão Simplificada da Junta Comercial (JUCERGS) - atualizada, acompanhada de cópia autenticada do contrato social e de sua última alteração;

* Quando a averbação de instituição do patrimônio de afetação for requerida concomitantemente ao requerimento de incorporação imobiliária, além dos documentos atinentes ao registro da incorporação, poderá ser apresentado somente o termo assinado pelo incorporador. 

• Requerimento PF com qualificação completa (com assinatura reconhecida do proprietário do imóvel ou terceiro interessado);
• Requerimento PJ deverá ser assinado pelo sócio proprietário, administrador ou pessoa equiparada (com assinatura reconhecida no Tabelionato de Notas, sendo que no reconhecimento deve constar expressamente que esta exerce poderes para representar a Pessoa Jurídica, caso não conste, apresentar cópia autenticada do Contrato Social devidamente registrado na Junta Comercial);
• Certidão informando que o loteamento já está servido de infraestrutura, expedida pela Prefeitura.